상가주택 설계 지침?

상가주택은 건축법에는 없는 용어이다. 지구단위계획구역으로 개발된 택지에 지정된 주거용지에 지을 수 있는 건축물이다. 보통 일층에는 근린생활시설, 이층에 3~4 세대로 다가구주택, 3층은 건축주가 살 단독주택으로 세부 용도가 구체화되어 있다.

 

일층 근린생활시설과 이층 다가구주택에서 나오는 수익으로 삼층 단독주택에서 생활할 수 있는 매리트가 있어서 인기 프로젝트로 선호하는 듯하다. 그러니 설계 목표는 아주 뚜렷하다고 볼 수 있다. 일층은 장사가 잘 되는 근린생활시설, 이층 다가구주택은 입주자가 들어오면 계약을 갱신해 가면서 계속 거주하도록 해야 한다.

 

우리나라 어느 지역이라도 지구단위계획구역의 상가주택은 용도와 면적이 거의 비슷하다. 그래서 어떤 설계로 짓느냐에 따라 생활비가 나오는 수익성이 달라질 것은 당연하지 않겠는가? 설계에 따라서  3층 단독주택도 아파트보다 못한 집에서 살게 될 수도 있고 전원주택보다 나은 주거 생활을 할 수도 있다.

 

 

설계 - 김정관 도반건축사사무소 / 부산 강서구 명지동 상가주택 BALCONY HOUSE-2022 BJEFZ 건축상 출품 패널, 최우수상을 수상했다.

 

 

상가주택 설계 지침?

 

일층 근린생활시설은 장사가 잘 되어야만 계약기간이 만료되면 월세를 올려 받을 수 있을 것이다. 장사를 잘못해서 월세를 제 때 받을 수 없다면 생활비에 문제가 생기는 셈이 된다. 건축물이 장사가 잘 될 수 있게 도와줄 수 있게 설계가 되어야 한다.

 

이층 다가구주택은 입주한 사람이 계속 머물러야만 공실 없이 지속적인 수익을 얻을 수 있다. 공실이 안 된다고 해도 사람이 자꾸 바뀌게 되면 그때마다 도배 등 투자비용이 늘어난다. 한번 들어오면 나가지 않는 다가구주택은 어떻게 설계해야 할까?

 

삼층 단독주택은 우리 식구가 행복하게 살 수 있는 세상에 하나밖에 없는 집이라야 한다. 물론 우리집에 와 본 지인들이 부러워하며 시기질투의 눈길을 의식할 수 있어야 할 것이다. 아파트에는 다시 들어갈 수 없고 시골까지 가서 외롭게 살지 않아도 되는 단독주택이어야 한다.

 

이런 설계 지침을 건축사에게 제시하면 어떤 반응을 보일까? 장사가 잘 되는 근린생활시설에 한번 들어오면 나가지 않는 다가구주택을 왜 건축사에게 바라느냐고 할지 모른다. 또 식구들이 행복하게 살 수 있는 단독주택이라니 건축사가 해결할 일이냐고 반문할 수도 있겠다.

 

 

설계 - 김정관 도반건축사사무소 / 부산 에코델타시티 상가주택 이안정-아파트에서 얻을 수 없는 마당과 툇마루

 

 

건축주가 바라는 건 오직 한 가지

 

상가주택은 집을 짓는 목표가 아주 뚜렷하다. 일이 층에서 나오는 월세가 삼층에 사는 생활비를 해결하는 수익으로 이어지기 때문이다. 집을 짓는 비용은 고정되지만 집을 지어서 나오는 수익은 큰 차이가 날 수 있다. 결국 어떻게 설계하느냐에 따라 집이 지어지고 난 뒤의 상황은 판이하게 달라진다.

 

일층 상가는 주차장을 제외한 부분이니 설계의 차이로 수익에서 크게 달라질 여지가 없다고 볼 수도 있다. 설계자인 건축사의 입장에서 나는 단연코 많이 달라진다는 얘기를 하고 싶다. 설계하기에 따라 대지의 허실 부분을 줄일수록 상가의 영업 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있기 때문이다.

 

이층의 다가구주택은 어떤 설계냐에 따라 수익 구조에 절대적인 차이가 날 수 있다. 보통 일인가구로 사는 임차인은 집에서 살아보고 마음에 들지 않으면 계약기간이 끝나면 옮기게 된다. 평면이 좋지 않은 다가구주택은 空室공실로 남으면 수익이 나지 않는 데다 임차인이 바뀔 때마다 발생하는 보수비용도 부담이 적지 않다. 공실이 되지 않으려고 임대료를 낮추게 되면 다시 올리는 건 어려운 일이다.

 

삼층의 단독주택은 건축주가 직접 거주하는 경우가 많으므로 수익 구조와는 상관이 없다. 그렇지만 일이 층과 관련되는 제한이 있어 마음에 드는 평면을 구성하는 게 쉽지 않다. 그럼에도 불구하고 아파트보다는 나은 집이 되어야 한다는 목표는 포기해서는 안 된다. 전원주택 부럽지 않고 아파트와는 비교할 수 없으며 누구라도 부러워할 단독주택이라는 확신이 가야 설계를 종료해야 한다.

 

 

설계 - 김정관 도반건축사사무소 / 부산 문현동 상가주택 양명재-높은 천정고와 다락, 그리고 마당으로 아파트에서 얻을 수 없는 일상의 즐거움을 누릴 수 있다.

 

 

설계-김정관 도반건축사사무소 / 부산 명지동 상가주택 BALCONY HOUSE-높은 천정고와 마당, 다락으로 이어지는 옥상 큰 마당은 아파트와 비교할 수 없는 일상의 즐거움을 누리게 한다.

 

 

설계 - 김정관 도반건축사사무소 / 부산 에코델타시티 상가주택 이안정-높은 천정고의 거실과 전원주택이 부럽지 않게 하는 마당과 툇마루는 상가주택에서만 얻을 수 있는 일상의 즐거움이 샘솟는 공간이다.

 

 

상가주택도 결론은 부동산 가치?

 

집을 짓는 목적을 살피자면 크게 두 가지로 볼 수 있겠다. 실사용자의 입장에서 보면 쓰고자 하는 용도의 효용성과 기능성을 가장 효과적으로 충족시키는 목적이 있겠다. 그다음은 부동산 투자자의 입장인데 투자 대비 수익을 높이는데 목적을 두는 집이 있다.

 

상가주택은 일이 층은 수익용, 삼층 단독주택은 실사용자의 입장으로 짓게 된다. 그렇지만 누구라도 집을 팔아야 될 수 있으니 부동산의 가치를 생각하지 않으면 안 된다. 일이 층에서 만족할 만한 수익이 나오고 삼층 단독주택은 누구나 살고 싶은 집이라면 부동산으로서 수익이 보장될 수 있을 것이다.

 

말만 그렇지 실제로 되기 어려운 것이 최소한의 투자로 최대의 수익을 얻는 일이다. 집을 지으면서 돈은 적게 들여서 수익 가치를 높인다는 건 무모한 도전이라 생각한다. 하드웨어 위주로 비용대비 수익률에 도전하기보다 소프트웨어의 가치를 높여 희소성으로 효과를 기대하는 방향이 올바른 투자가 아닐까 싶다.

 

집을 설계하면서 평면에 대한 고민은 소프트웨어의 가치를 극대화시키는 노력이다. 외관에 치중한 과하게 디자인된 집은 하자 요인의 가능성이 많고 일상생활에 만족도가 떨어지기 쉽다. 이러한 문제는 수익성과 편의성이 낮아지므로 부동산적 가치도 저평가된다는 걸 알았으면 좋겠다.

 

 

상가주택은 상가 수익성과 주거 편의성이라는 두 마리의 토끼를 잡아야 하는 어려운 프로젝트이다.

 

 

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상가주택을 짓는 건 두 마리의 토끼를 한 번에 잡아야 하는 무모한 도전일 수 있다. 수익성과 편의성을 동시에 충족해야 한다는 모순을 현실로 이루어내야 하기 때문이다. 이 도전을 원하는 결과로 이끌어내기 위해서는 능력 있는 건축사를 찾는 데 있다고 해도 과언이 아니다.

 

상가주택을 지으려고 하는 분이라면 건축사에게 이 미션을 제시해야 할 것이다. 미션은 장사가 잘 되는 근린생활시설, 한번 들어오면 나가지 않는 다가구주택과 우리 식구들이 행복하게 살 수 있는 단독주택이다. 만약에 건축사가 이 미션을 흔쾌히 수용해서 건축주가 원하는 집으로 설계해 낸다면 백지설계비라도 아깝지 않다고 생각해야 하지 않을까?

 

무설자

 

 

무설자(김정관)는 건축사로서 도반건축사사무소를 운영하고 있으며,

집은 만들어서 팔고 사는 대상이 아니라 정성을 다해 지어서 살아야 한다는 마음으로 건축설계를 업으로 삼고 있습니다 .

어쩌다 수필가로 등단하여 건축과 차생활에 대한 소소한 생각을 글로 풀어 쓰면서 세상과 나눕니다.

차는 우리의 삶에서 사람과 사람을 이어주는 이만한 매개체가 없다는 마음으로 다반사의 차생활을  하고 있습니다.

 

부산, 김해, 양산 지역에 단독주택과 상가주택을 여러 채 설계 했으며 부산다운건축상, BJEFZ건축상을 수상했습니다.

집을 지으려고 준비하는 분들이나 이 글에서 궁금한 점을 함께 이야기를 나눌 수 있습니다.

 

메일: kahn777@hanmail.net

전화: 051-626-6261

 

 

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